2016-04-05 第190回国会 参議院 国土交通委員会 第6号
先ほど質問した点と同時に、これは十二月二十五日の中間報告でも指摘をされておりますけれども、いわゆるマンションの青田売り、この問題点も関連があるのではないかなというふうに思いますので、これらの点についての石井大臣の御所見をお伺いしたいと思います。
先ほど質問した点と同時に、これは十二月二十五日の中間報告でも指摘をされておりますけれども、いわゆるマンションの青田売り、この問題点も関連があるのではないかなというふうに思いますので、これらの点についての石井大臣の御所見をお伺いしたいと思います。
○広田一君 先ほど堺社長に説明したことと併せまして、これと関連いたしますので、いわゆるマンションの青田売りの問題点についての御所見を併せてお伺いしたいと思います。
○本村（伸）委員 ぜひ青田売りの問題についても対策を真剣に打っていただきたいというふうに思います。
安全、安心な建築物のためにも、青田売りの問題、是正を、今対策を打つべきだというふうに思いますけれども、いかがでしょうか。
○石井国務大臣 先ほど申し上げたとおり、今回のマンションの事案の原因については、今御指摘があった青田売りですとか、あるいは重層下請構造だとかいろいろな御指摘がございますけれども、予断を持たずに、何が原因かをしっかりと究明してまいりたいと思っております。
そこは何が問題かというと、一つは工期、これをしっかりと、販売元である、今回であれば三井不動産レジデンシャルが、つまり青田売りといって、しっかりとそのマンションをいついつまでに引き渡しますよという工期を設定しているわけですね。そして契約をして買っている人たちがたくさんおられるわけでありますけれども。
一つの考え方といたしましては、私も先ほど御指摘させていただいたんですが、特にマンション等につきましては、耐用年数が極めて長いということや代々承継するということからしますと、仮にそういう青田売りや青田買いという制度を残すとしても、性能表示制度等で中間段階、施工段階での検査がきっちりと入れば、消費者が、買う側が不利益を被るということは少ないんではなかろうかなと。
言われるとおり、中古市場が発達してきますと、もう大体、現物を確認してというのが、十年、二十年たってくるとそういうふうなことになるかも分かりませんけれども、それまでに至るプロセスにおいて、やはりこういう青田売りが引き起こす消費者に対する不利益というふうなことを考えてみると、私はもう少し規制を強化する必要があるのではないかというふうに思います。
○政府参考人（竹歳誠君） 今お話ございましたように、我が国ではこの青田売りというのが長年不動産取引の実態として定着しております。その背景には、多分、住宅に対する大変強い需要と、それから売る側のモラルとか信頼性というのがあったので、長年こういうシステムが続いてきたのではないかと思います。 御質問通告いただきましたので、大急ぎで若干海外の事例等についても関係者に分かる範囲で聞いてみました。
これも既に少し質問が出ておりましたけれども、分譲マンションの青田売り規制について少し質問をさしていただきたいというふうに思います。 私個人の感想を申し上げれば、これは青田売りといって青田にもなっとらんじゃないかと、何を売るんだと、こう言いたくなりますし、世界でこんな商習慣あるのというふうに申し上げたいというふうに思います。
それから、マンションの件でございますが、実際には青田売りは禁止すべきだろうということでございますが、現在、偽装されたマンションを見ても、賞に入ったりなんかしてまして、外見からでは分からないわけです。したがいまして、私が考えるのは、不動産の重要事項説明書の中にもっと構造的なものを入れたらどうなんだろうか。
あと三点目のマンションの青田売りの件ですが、よく見ていますと、やっぱり余りにも早いなというふうな感じはしております。重要事項の説明云々については、やはり契約をする段階になってから出てくるようなものですので、まず広告に対しての制限をしていくべきではないかと。
それから、青田売りですね。青田売りという言い方は、主としてマンションの供給が過激化したときにといいますか、市場競争が激化したときに使われ出した言葉だと認識しております。ですから、そういう市場競争をあおるような意味での青田売りということの御指摘でしょうから、それは即刻やはり禁止すべきであるというふうに思います。
○政府参考人（竹歳誠君） 正に先生今御指摘のように、青田売りで物件がはっきりしないからこそ保険というものが、保険会社もどういうものに保険を掛けるというのができないんではないかと。
○山下八洲夫君 青田売りしているのはマンションだけなんですよ。建て売り住宅も建てたのを売っているんです、あれは。建てたのを。だから、一応建ち上がったのを間取りから材質から自分の目である程度見れるんです。マンションは、モデルルームは見ますよ、見れますよ。モデルルームと同じ部屋だけじゃないんですよ。いろんな部屋になっているんですよね。部屋数も違えば平米数も違えば、違うんですよ。
要は、青田売りということは、売る方は、集合住宅というのは代金をもらうといわば投下資本を早く回収できるということから、そういった商慣習ができているんだと思いますけれども、それに乗せられて、ついつい目に見える住宅の性能で心がよろめいて買ってしまうというのはぐあいが悪いわけで、むしろ見えざる性能、特にマンションというものが現実的に五十年、百年住み継いでいくとすれば、当然、この国は必ず一度か二度大地震に見舞
その一つとして、今回の場合もマンション、集合住宅、戸建てよりも集合住宅というのが大分問題になったわけなんですが、そんな中で、いわゆる青田売りという、青田買いというのが以前ありましたが、今回の問題でいきますと青田売り。まだ実際にマンションができていないのに、言ってみればモデルルームをつくっただけで、こうですよ、ああですよと説明をして売ってしまう。
もう一つは、まとめてで申しわけないんですが、先ほど話が出ていました青田売りの問題なんです。これも最終報告で「「青田売り」の課題」というところがあるんですが、先日の新聞を見ていましたら、建築Ｇメンの会顧問の中村先生は、そもそも青田売りが問題であって、これは禁止すべきだという意見もあるわけですね。この青田売りの問題について、どのような議論がされて、どんな方向に持っていこうとしているのか。
説明しなければならない、買主に対して重要な事項を説明しなければならないという規定がございまして、その説明しなければならない事項というのは、当該宅地又は建物の上に存在する登記された権利、あるいはその登記の名義人でございますとか、あるいはその宅地や建物、特に土地の上に都市計画法あるいは建築基準法といった各種の法令の制限が付いている場合にはその制限の内容、それから例えばその建物がまだ完成していない場合、青田売り
これを見ると、マンションというのはなかなか青田売りが多いということなども書かれていて、それでこういう物件説明書の交付を受けていない者がかなりある、これはなかなか問題があるということを指摘されているんです。
青田売りでありまして、大体、皆さんが買うときの広告を見ると七階建てということだったわけですが、買ってみますと八階建てになっている、こういうことです。実は建築確認の申請などを見てみますと、敷地面積が千百六十・三三平方メートルということになっているわけですが、でき上がりますと、土地を売っ払ったかどうかいたしまして、さっきの共有関係に関連するわけですが、四百九十五・八六、土地は半分になってしまいました。
たとえば、そのうちの富国地所の土地分譲の状況を見ますと、三田三期分譲では、約十八万ヘクタールの土地が約四百三十区画ですでに青田売りされておるわけです。買い主との念書によりまして、四十九年の十一月末日までに宅地造成を行うとの内容、これは現在なお履行されていないわけです。
この共済事業に入れるねらいというのは、たとえば野菜をつくって、キャベツでもカンラン、タマネギでも何でもですが、青田売りというのがある。青田刈りと言う青田売り、これらが行われるところに、仲買人というものがそういうことをやるわけですが、共済制度を確立しておけば、そういうものがある程度防ぎとめられるのじゃないか。
この点につきましては、いろいろな問題があるわけでございまして、まず、現在森林に投ぜられました金が、中途で金が要るからということで、中途で金をもらって分収をするということになりますと、青田売りというふうな形になる危険性はないかどうか。
昨年の第六十五回国会におきまして、宅地建物取引業法の一部改正が行なわれ、マンション分譲等の、いわゆる青田売りに伴う前金の保全措置等が講ぜられたのでありますが、その際これらの改正規定のみでは複雑な不動産取引における消費者の保護をはかるには不十分であるとして、現行の営業保証金制度等を抜本的に検討し、適切妥当な損害補てん制度のすみやかな確立が強く望まれたのであります。
昨年の第六十五回国会におきまして、宅地建物取引業法の第六次改正が行なわれ、マンション分譲等のいわゆる青田売りに伴う前金の保全措置、契約解除の場合の違約金の制限等、消費者の保護について相当の規定が設けられたのであります。
昨年の第六十五回国会におきまして、宅地建物取引業法の一部改正が行なわれ、マンション分譲等の、いわゆる青田売りに伴う前金の保全措置等が講ぜられたのでありますが、その際、これらの改正規定のみでは複雑な不動産取引における消費者の保護をはかるには不十分であるとして、現行の営業保証金制度等を抜本的に検討し、適切妥当な損害補てん制度のすみやかな確立が強く望まれたのであります。
宅地というような定義、建物というような定義もはっきりいたしておりませんが、そういうものをはっきりさして、別荘地がはたして宅地に入るのか入らないのかというような点も明確にさしていく、あるいはいわゆる青田売りというような制度が今度の宅建業法の改正で入りましたけれども、それに伴います広告開始時期等につきましてもはっきりと規定を入れる。
○参考人（榊春夫君） 先ほどお話の中で、青田売りがあるという問題がございます。これは、確かにそういう傾向がございます。私どもの考えますところでは、投機性がそうさせているというふうには必ずしも思っておりません。というのは、野菜づくりの農家の労力事情からしますと、収穫期の労力のピークというのはたいへんなものでございます。